View apartemen Solo Terbaik

Kota Solo mempunyai ragam pesona tersembunyi yang masih harus dikuak satu persatu. Munculnya apartemen di atas 25 lantai di kota Solo akan membuat pesona keindahan Solo terlihat dari atas, begitu indahnya.
Sebagai kota kecil dengan pesona budaya yang adiluhung, Solo berciri khas pada bangunan cagar budaya seperti keraton kasunanan dan Mangkunegaran, Alun-alun utara dan alun-alun kidul, Balaikota Solo, Pasar Gede hasil arsitek Inggris, Jalan Slamet Riyadi , aliran bengawan Solo, dan Gunung Lawu yang nampak indah di malam hari.
Semua view terbaik Solo tersebut dapat dinikmati pemilik apartemen yang terletak persis di pinggiran Slamet Riyadi DI VIEW TIMUR. Tentunya view terbaik ini akan mendatangkan keuntungan investasi yang cukup besar, apalagi karena di view timur ini tak ada bangunan yang lebih tinggi dari 3 lantai, sedangkan di Apartemen Solo Kusuma Mulia berada di lantai 13 ke atas, karena di bawahnya berisi 6 lantai mall dan 6 lantai hotel Swiss Bel Solo.
tempat terbaik, investasi terbaik

Kondotel & sikap konsumen

Reputasi manajemen pengelola sangat menentukan prospek sebuah kondotel
Kondotel (kondominium hotel), apartel (apartemen hotel), atau service apartment adalah apartemen juga. Hanya kalau apartemen dibeli untuk dihuni atau disewakan sendiri, kondotel benar-benar untuk investasi. Setelah dibeli apartemen dikelola sebuah manajemen sebagai hotel selama waktu tertentu (10-20 tahun). Anda sebagai pemilik atau investor menerima pendapatan sewa sesuai keuntungan kondotel pada tahun itu.
Biasanya untuk menarik peminat developer memberi garansi pendapatan sewa sekian tahun setelah kondotel dioperasikan. Oakwood Premier Cozmo, sebuah kondotel mewah di Mega Kuningan, misalnya, memberi garansi sewa 7 persen/tahun dalam dolar AS. Sedangkan garansi sewa Aston Rasuna dan Serpong Town Square (keduanya kondotel menengah) 10 persen per tahun dalam rupiah.
Manajemen kondotel umumnya jaringan pengelola hotel profesional. Sehabis masa pengelolaan, kondotel dikembalikan ke pemilik (investor) sebagai apartemen biasa. Selama masa pengelolaan investor tidak bisa menghuni apartemennya. Kalaupun bisa, seperti kondotel di daerah wisata, dibatasi 2-3 minggu per tahun.
Menurut Hary Jap, prinsipal Ray White Pluit dan Pondok Indah yang memasarkan Oakwood, kondotel merupakan respon terhadap penyewa jangka panjang (long stay). "Long stay di hotel kan mahal," katanya. Dari sisi developer kondotel juga meringkas masa pengembalian investasi, ketimbang hotel yang baru balik modal belasan tahun kemudian.
LEASE HOLD
Kondotel sama dengan hotel; harus memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan pada hotel dengan level setara. Tapi, karena didesain untuk long stay, suasana pengelolaannya lebih homy (rumahan). Misalnya, ada living room untuk menerima tamu. Sewanya pun lebih murah. Setiap unit cukup untuk satu keluarga karena kamarnya bisa lebih dari satu. Biaya pengelolaan dan karyawannya juga lebih kecil. "Ibaratnya ganti seprei tidak mesti tiap hari kayak hotel. Cukup tiga hari atau lima hari sekali," ujarnya.
Belakangan banyak kondotel ditawarkan. Tidak semua didesain sejak awal sebagai kondotel. Menurut jurnal perdana Indonesia Property Watch April 2006, sebagian adalah apartemen strata yang diubah menjadi kondotel karena lesunya pasar. Setengahnya sudah mendapatkan manajemen pengelola, yang lain masih penjajakan atau pembicaraan dan karena itu belum di-launching resmi seperti Senayan City, Senayan Residence, The Albergo, dan Poins Square.
Ada yang fully kondotel seperti Oakwood dan Kempinsky, ada yang salah satu menaranya saja kondotel seperti Sommerset Berlian, Senayan Residence, dan Serpong Town Square, ada pula yang cuma sebagian lantainya kondotel seperti MayFlower. Kebanyakan kondotel berstatus strata title, beberapa berbentuk sewa jangka panjang (lease hold) karena dibangun secara BOT (built, operating, transfer) seperti Senayan City, Kempinsky, dan Nusa Dua Golf Resort.
Setelah masa sewa habis, kondotel kembali ke pemilik tanah. Kondotel ini biasanya lebih murah dibanding kondotel sekelas, tidak bisa diagunkan ke bank, dan harus dibeli tunai. Kelebihannya tidak terkena BPHTB 5 persen dan PPnBM 20 persen, dan bisa dilepas kepada orang asing.
MANAJEMEN PENGELOLA
Sebaiknya beli yang sejak awal didesain sebagai kondotel karena lebih memberikan kepastian pendapatan sewa. Pasalnya, manajemen pengelolanya ikut terlibat sejak awal dalam mendesain kondotel sehingga benar-benar fokus ke segmen yang dituju. Tapi, apartemen yang diubah menjadi kondotel pun tidak apa asal dikelola manajemen profesional.

judul : menyikapi penawaran Kondotel
www.estate.co.id

Tuesday, 25 September 2007 [ kondotel ]

Pasar Kondotel Marak

SURABAYA: Pasar kondominium dan hotel (kondotel) di Kota Surabaya semakin marak menyusul banyaknya pengembang besar yang mulai membangun hunian bergaya moderen itu.
Dari data yang dihimpun Bisnis selama 2007, banyak pengembang dalam dan luar negeri yang merealisasi proyek kondotelnya di Surabaya.
Tercatat dua pengembang yang kini melaksanakan pembangunan kondotel, yaitu PT Adco Graha Sejahtera-PT Aston Internasional dengan Aston Place Twin Tower, PT Lippo Karawaci Tbk. dengan The Regency Kondominium di super block City of Tomorrow (CiTo), serta Pakuwon Grup yang membangun apartemen De Residence di kawasan Surabaya Barat.
Vice President Aston Internasional John Flood mengatakan pasar kondotel kian diminati konsumen Surabaya, khususnya kondotel di kawasan superblock.
Menurut dia, konsep kondotel menyediakan gaya hidup ringkas bagi penghuninya, sehingga pengembang dalam negeri maupun asing berani berinvestasi membangun kondotel di kota ini.
Rata-rata tingkat okupansi apartemen berada di kisaran 90% - 95%, dan okupansi kondotel di Surabaya diharapkan mencapai 80%- 9 0%.
Di tingkat persaingan, menurut dia, akan memudahkan pengembang mencapai room rate maupun room nite, sehingga pemilik akan mendapat turn over yang menguntungkan jika unitnya dijual kembali.
Hal senada disampaikan Paulina Puspitasari, Marketing Manager The Regency, proyek kondominium PT Lippo Karawaci Tbk.
"Tipe konsumen Surabaya adalah ingin produk murah, tapi fasilitas lengkap berkelas seperti hotel. Kondotel bisa jadi alternatif investasi dalam bentuk properti."

judul : 'Pasar kondotel di Surabaya makin marak'
Oleh S. Ardiansyah

http://www.bisnis.com/

Senin, 06/08/2007

INVESTASI APARTEMEN / CONDOTEL

Berinvestasi adalah seperti perjalanan dari satu titik awal ke titik tujuan. Titik awal ini adalah kondisi keuangan Anda sekarang. Dan titik tujuan tersebut adalah tujuan keuangan yang ingin Anda capai. Maka berinvestasi selayaknya disesuaikan dengan darimana Anda berasal dan kemana Anda ingin pergi. Artinya, pertimbangkan kondisi keuangan Anda sekarang, berapa dana yang bisa diinvestasikan dan seberapa sering frekuensinya. Lalu pertimbangkan juga tujuan yang ingin dicapai dengan investasi tersebut. Misalnya, kapan dana hasil investasinya akan digunakan, apakah Anda mengharapkan keuntungan rutin bulanan/tahunan, atau lebih mengharapkan keuntungan kenaikan harga saja.
Hal itu semua harus dipertimbangkan dulu sebelum memutuskan strategi berinvestasi. Memang betul apatemen/kondominium bisa dijadikan sebagai alat investasi, tapi tentunya memiliki perbedaan yang cukup signifikan dengan reksa dana. Pada reksa dana, investasi bisa dilakukan dengan rutin setiap saat dengan jumlah yang relatif kecil. Sedangkan pada apartemen, Anda perlu investasi sekaligus yang cukup besar. Hasil dari apartemen bisa dinikmati setiap bulan atau setiap tahun jika disewakan. Sedangkan untuk reksa dana, hasilnya baru bisa dinikmati jika reksa dananya dijual.
Anda bisa menginvestasikan dana Anda pada reksa dana maupun apartemen. Namun sebelum memutuskan mana yang Anda ambil, pertimbangkan hal-hal tersebut di atas agar siap dengan segala konsekuensinya, selamat berinvestasi !

by Ahmad Gozali

Tittle : APAKAH APARTEMEN BISA DIJADIKAN INVESTASI?

http://www.perencanakeuangan.com/

“Supermarket” Apartemen di Jakarta

JAKARTA – Untuk soal validitas data, hasil riset yang dilakukan perusahaan konsultan properti PT Procon Indah dan Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) bisa dijadikan pegangan.

Procon memprediksi, akumulasi pasokan apartemen (termasuk apartemen sewa) di Jabotabek (Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi) berjumlah lebih dari 49.500 unit. Sementara itu, PSPI mencatat, selama kurun waktu 1999-2005, tidak kurang dari 45.000 unit apartemen membanjiri Jabotabek.
Bila ditambah dengan periode 1980-1998, jumlahnya mencapai 70.000 unit. Luar biasa! Bila angka itu mendekati kebenaran, tepatlah pula bila disebut-sebut Jakarta kini telah menjadi supermarket apartemen.
Simak pula laporan Jakarta Quarterly Properti Market Review untuk kuartal ke-4 tahun 2004 yang dirilis oleh PT Procon Indah, baru-baru ini di Jakarta. Sejumlah developer secara gencar menjual proyek apartemen dijual secara pre-sales di antaranya Puri Jimbaran, Lotus Palace, keduanya di Jakarta Utara dengan total pasokan 125 unit dengan jadwal penyelesaian pembangunan tahun 2005.
Untuk tahun 2006, beberapa proyek apartemen siap mengisi pasar, antara lain Mediterania Garden Residence 2 di Jakarta Barat (dibangun oleh Agung Podomoro Group) sebanyak 3.000 unit, lalu ada lagi Hollywood Residence Tower 2 di Jakarta Selatan sebanyak 311 unit dan The Thamrin Nine Residence di Jakarta Pusat dengan 133 unit.
Itu belum termasuk The Times Square Residence di wilayah yang kian padat, yakni Cibubur, dengan pasokan 600 unit bakal masuk ke pasar di tahun 2007. Tercatat proyek-proyek apartemen lainnya gencar dipasarkan seperti Graha Cempaka Mas, Kondominium Rajawali, Apartemen Laguna dan Apartemen Riverside. Jadi, singkat kata, Jakarta kini semakin diramaikan oleh apartemen.

“Service Charge”
Rumah jangkung, demikian orang biasa menyebut apartemen, bagi sebagian masyarakat Jakarta masih menjadi polemik. Ada yang setuju tinggal di apartemen, namun tidak sedikit pula yang masih enggan. Seperti yang dikemukakan oleh Maria, 32 tahun, seorang konsultan manajemen.
“Kalau harganya masih seperti sekarang mahalnya, lebih baik beli satu unit rumah. Bukan apa-apa sih, tinggal di apartemen kan perlu menyiapkan dana yang tidak sedikit untuk service charge, transportasi mobil dan biaya-biaya lain. Berat banget,” katanya.
Meski ada keinginan tinggal di apartemen, namun faktor mahalnya unit yang dipasarkan menjadi kendala serius. Hal yang sama juga dialami oleh anggota masyarakat lainnya.
Masih berdasarkan laporan PT Procon Indah, untuk waktu dekat ini diperkirakan harga apartemen tidak akan berubah. Hal itu disebabkan pengembang mungkin akan menaikkan biaya service charge bulanan tetapi tidak untuk harga unit apartemen, sebagai antisipasi kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM).
“Banyak pula proyek apartemen yang menawarkan potongan harga, tetapi bukan menaikkan harga agar lebih kompetitif dengan pasar sekunder atau secondary market,” kata Lini Djafar dari PT Procon Indah.
Bagaimana dengan prospek penjualan apartemen untuk tahun 2005? Lini Djafar memprediksi, untuk apartemen di lokasi strategis seperti sentra bisnis distrik atau CBD (Central Business District), bila harganya juga bersaing, pastinya akan menikmati tingkat penjualan yang tinggi. Dan pasar yang responsnya kuat saat ini, menurutnya adalah kelas menengah atau menengah-bawah.

”Privasi”
Panangian Simanungkalit, Direktur Eksekutif PSPI, mengungkapkan yang termasuk dalam kelas menengah atau menengah-bawah adalah mereka yang memiliki daya beli apartemen seharga Rp 200-300 juta. Dan ia mengakui, selama 2-3 tahun terakhir, pasar apartemen yang paling hot adalah apartemen yang harganya berkisar antara Rp 200 juta hingga Rp 400 juta.
Ia mencontohkan apartemen Gading Mediterania Residence, Mediterania Garden Residence 1, dan kini Mediterania Garden Residence 2 yang jumlahnya ribuan unit, namun laris terjual, sebagai ilustrasi besarnya minat konsumen untuk apartemen kelas menengah.
“Minat tinggal di apartemen mulai muncul di kalangan warga masyarakat perkotaan karena apartemen menawarkan solusi untuk terhindar dari kemacetan serta menjanjikan kehidupan yang aman, nyaman dan dengan privasi yang terjaga,” paparnya.
Yang penting sekarang, tambahnya, para pengembang perlu mendidik masyarakat untuk tinggal di apartemen. Jadi, tidak semata-mata asal jual putus unit apartemen. Jika itu dilakukan, ia percaya bisnis apartemen di tahun 2005 akan tetap menjanjikan.
“Memang ada isu over supply atau kelebihan pasokan. Tetapi tidak seperti trade center yang memang sudah berlebih, apartemen kondisinya masih lebih baik. Pada dasarnya, orang itu butuh tempat tinggal. Tinggal sekarang pintar-pintarnya menjaring pembeli,” papar Panangian.

Potensial
Segmen konsumen kelas menengah itu pula yang kini dilirik oleh Apartemen Salemba Residence (ASR). Adalah PT Adhi Realty bersama-sama dengan Eden Capital Sdn Bhd, pengembang asal Malaysia, yang membangun apartemen dengan 715 unit itu di bilangan Salemba yang sangat strategis.
Dengan investasi senilai Rp 250 miliar, Adhi Realty membidik pasangan muda, kalangan profesional, dosen, mahasiswa paska sarjana, dengan menawarkan harga unit apartemen mulai dari Rp 165 juta (diluar PPN dan biaya surat-surat) hingga Rp 500 juta.
Bambang Budi Raharjo, Direktur Utama PT Adhi Realty, menyatakan ASR ditargetkan untuk pasar menengah mengingat segmen inilah yang merupakan segmen terbesar dan paling potensial.
“Lokasi kita memang di Salemba yang strategis karena dekat dengan pusat kota. Tetapi daerah ini juga kita tahu belum terlalu berkembang pesat. Karena itu yang paling tepat adalah apartemen untuk kelas menengah,” katanya.
Dengan lokasi yang dekat dengan rumah sakit, universitas, fasilitas belanja berupa mal, Apartemen Salemba Residence, kata Bambang, merupakan alternatif solusi atas kebutuhan tempat tinggal yang representatif dan dekat dengan tempat bekerja.
Hebatnya, tidak seperti apartemen lain yang dijual dengan pola pre-sales, artinya apartemen baru akan dibangun dari uang hasil penjualan dari konsumen, tidak demikian dengan ASR.
Pihak Adhi Realty dan Eden Capital, jelas Bambang, sudah menyiapkan dana untuk pembangunan sehingga apartemen pasti dibangun dan diserahterimakan kepada pembeli pada pertengahan 2006.
“Kalau ada pemasukan dari penjualan apartemen, kita berterima kasih. Tetapi tanpa itu pun, kita sudah punya uang untuk membangun. Jadi konsumen tidak perlu ragu,” katanya.
Kalau sudah begini tentunya konsumen semakin diuntungkan. Lokasi yang strategis, harga yang kompetitif, ditambah keuangan dari developer yang solid. Itu yang dibutuhkan oleh bisnis apartemen di Jakarta.

Judul : Jakarta Telah Menjadi “Supermarket” Apartemen

(SH/rudy victor sinaga)
www.sinarharapan.co.id