Reputasi manajemen pengelola sangat menentukan prospek sebuah kondotel
Kondotel (kondominium hotel), apartel (apartemen hotel), atau service apartment adalah apartemen juga. Hanya kalau apartemen dibeli untuk dihuni atau disewakan sendiri, kondotel benar-benar untuk investasi. Setelah dibeli apartemen dikelola sebuah manajemen sebagai hotel selama waktu tertentu (10-20 tahun). Anda sebagai pemilik atau investor menerima pendapatan sewa sesuai keuntungan kondotel pada tahun itu.
Biasanya untuk menarik peminat developer memberi garansi pendapatan sewa sekian tahun setelah kondotel dioperasikan. Oakwood Premier Cozmo, sebuah kondotel mewah di Mega Kuningan, misalnya, memberi garansi sewa 7 persen/tahun dalam dolar AS. Sedangkan garansi sewa Aston Rasuna dan Serpong Town Square (keduanya kondotel menengah) 10 persen per tahun dalam rupiah.
Manajemen kondotel umumnya jaringan pengelola hotel profesional. Sehabis masa pengelolaan, kondotel dikembalikan ke pemilik (investor) sebagai apartemen biasa. Selama masa pengelolaan investor tidak bisa menghuni apartemennya. Kalaupun bisa, seperti kondotel di daerah wisata, dibatasi 2-3 minggu per tahun.
Menurut Hary Jap, prinsipal Ray White Pluit dan Pondok Indah yang memasarkan Oakwood, kondotel merupakan respon terhadap penyewa jangka panjang (long stay). "Long stay di hotel kan mahal," katanya. Dari sisi developer kondotel juga meringkas masa pengembalian investasi, ketimbang hotel yang baru balik modal belasan tahun kemudian.
LEASE HOLD
Kondotel sama dengan hotel; harus memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan pada hotel dengan level setara. Tapi, karena didesain untuk long stay, suasana pengelolaannya lebih homy (rumahan). Misalnya, ada living room untuk menerima tamu. Sewanya pun lebih murah. Setiap unit cukup untuk satu keluarga karena kamarnya bisa lebih dari satu. Biaya pengelolaan dan karyawannya juga lebih kecil. "Ibaratnya ganti seprei tidak mesti tiap hari kayak hotel. Cukup tiga hari atau lima hari sekali," ujarnya.
Belakangan banyak kondotel ditawarkan. Tidak semua didesain sejak awal sebagai kondotel. Menurut jurnal perdana Indonesia Property Watch April 2006, sebagian adalah apartemen strata yang diubah menjadi kondotel karena lesunya pasar. Setengahnya sudah mendapatkan manajemen pengelola, yang lain masih penjajakan atau pembicaraan dan karena itu belum di-launching resmi seperti Senayan City, Senayan Residence, The Albergo, dan Poins Square.
Ada yang fully kondotel seperti Oakwood dan Kempinsky, ada yang salah satu menaranya saja kondotel seperti Sommerset Berlian, Senayan Residence, dan Serpong Town Square, ada pula yang cuma sebagian lantainya kondotel seperti MayFlower. Kebanyakan kondotel berstatus strata title, beberapa berbentuk sewa jangka panjang (lease hold) karena dibangun secara BOT (built, operating, transfer) seperti Senayan City, Kempinsky, dan Nusa Dua Golf Resort.
Setelah masa sewa habis, kondotel kembali ke pemilik tanah. Kondotel ini biasanya lebih murah dibanding kondotel sekelas, tidak bisa diagunkan ke bank, dan harus dibeli tunai. Kelebihannya tidak terkena BPHTB 5 persen dan PPnBM 20 persen, dan bisa dilepas kepada orang asing.
MANAJEMEN PENGELOLA
Sebaiknya beli yang sejak awal didesain sebagai kondotel karena lebih memberikan kepastian pendapatan sewa. Pasalnya, manajemen pengelolanya ikut terlibat sejak awal dalam mendesain kondotel sehingga benar-benar fokus ke segmen yang dituju. Tapi, apartemen yang diubah menjadi kondotel pun tidak apa asal dikelola manajemen profesional.
judul : menyikapi penawaran Kondotel
www.estate.co.id
Tuesday, 25 September 2007 [ kondotel ]
